Après la crise sanitaire, les experts immobiliers vont avoir du pain sur la planche. Jacques Patron, Eric Delépine et Baptiste Franceschi, respectivement fondateur, directeur général et directeur du développement de CEI, société d’expertise filiale de la CDC, analysent l’évolution de leur métier.
La crise du Covid-19 a entraîné de nombreuses réflexions et remises en question sur le mode de vie et le mode de travail. L’immobilier n’échappe pas à la règle. Où habiter ? Où et comment travailler ? Quelle organisation future et quels impacts sur le marché ?
Les experts et conseillers en immobilier vont avoir à prendre en compte ces changements dans les prochains mois et, probablement, prochaines années. Valeurs vénales, valeurs locatives, renégociations de baux, changements d’usages…, les problématiques vont être nombreuses. Le rôle des experts de l’immobilier, leur expérience et leurs compétences vont être prépondérants dans la bonne prise en compte des transformations à venir.
Être raisonnable face aux tendances et effets de mode
Tout d’abord, le rôle de l’expert n’est pas de prédire l’avenir, mais de se baser sur des faits et des éléments de marché concrets. Nous nous garderons donc d’affirmer telle ou telle tendance qui serait certaine pour l’avenir. C’est au marché de parler et non à l’expert d’imposer sa vision. Ce qui ne veut pas dire qu’il ne faut pas tenir compte d’un certain nombre de facteurs d’ores et déjà « réels ». La sécurité locative sur le long terme et avec des locataires solvables est aujourd’hui plus que jamais précieuse, faute de quoi, les taux de rendement doivent faire l’objet de corrections justifiées. L’immobilier commercial, très hétérogène et frappé par plusieurs vagues successives, est en grande souffrance et doit être analysé au cas par cas.
Il est inversement bien difficile, à ce jour, d’affirmer avec certitude que l’immobilier d’habitation va connaître des changements majeurs et rapides. Les contraintes sont nombreuses avant la généralisation du télétravail et la concrétisation d’un projet de vie en maison à 1h30 de Paris ou d’une grande métropole : capacité réelle à faire du télétravail, délocalisation des familles, temps de transport, taxation de l’immobilier… Le marché de l’habitation pourrait donc connaître des changements, mais probablement davantage sur le long terme et dans la continuité des changements liés aux modes de travail.
Il nous semble donc qu’il convient d’aborder les possibles changements à venir avec prudence et être raisonnable face aux tendances et effets de mode : « tous à la campagne », « tous en télétravail »…
Bien que s’avérant positif, le télétravail doit être pensé en fonction des métiers, des contraintes et possibilités de chacun. Si, pour certains locataires, la notion de télétravail et de bureaux partagés prend toute son importance, le flex-office a montré ses limites avec la crise du Covid-19. Le ratio de surface par collaborateur est devenu tellement faible qu’il est difficile, voire impossible d’accueillir le personnel dans de bonnes conditions sanitaires.
Le télétravail pourrait donc, dans certains cas, devenir une obligation non pensée en amont, avec les problématiques évidentes que cela induit sur le sentiment d’appartenance à une société, les échanges, relations et partages d’expériences…
Indispensables expérience et compétence
Au sein du cabinet CEI, nous constatons chaque jour que cette notion de partage entre experts est une richesse. La réflexion sur un dossier est améliorée lorsque plusieurs experts dialoguent et confrontent leurs points de vue, se nourrissant de différentes expériences et visions d’un même sujet. Il serait donc dommage de s’en passer. Le télétravail ou travail à domicile est, toutefois, déjà mis en œuvre pour limiter certains déplacements inutiles entre un lieu de visite d’un bien immobilier et le bureau. Sur ce thème comme sur d’autres, c’est le pragmatisme qui prime chez CEI. Pour appréhender au mieux la situation de crise que nous avons connue et les suites à venir, l’expérience et la compétence des experts sont indispensables. Le cabinet CEI a l’expérience du vécu des crises passées et nos experts ont une parfaite connaissance des marchés immobiliers. Cette terminologie au plurielle est importante. En effet, nous pensons qu’un bon expert ne peut être exclusivement spécialisé sur un type de bien immobilier, mais doit, au contraire, avoir une vision globale des différents marchés, ce qui contribue à sa culture et permet d’appréhender les sujets avec un prisme large. S’il y a bien des spécialités (ou préférences) dans le tourisme ou le commerce par exemple, chaque expert réalise des missions variées (types de biens et localisations ou encore types de clients) et dispose donc d’une expérience plurielle.
CEI refuse le « prêt-à-porter » et pratique le « sur-mesure », celui d’une expertise indépendante et au cas par cas. En continuité, CEI a développé une activité « d’expertise-conseil ». En cette période de crise sanitaire, si nous devons adopter une métaphore médicale, nous pourrions dire que l’expertise représente le diagnostic et le conseil la thérapie adaptée à chaque cas d’espèce.
Nos experts sont, ainsi, régulièrement amenés à réaliser des missions de conseil, en continuité des évaluations immobilières. Ce qui permet d’étendre le champs de compétence de chacun et d’aborder l’immobilier avec un regard différent et complémentaire de celui de la seule estimation. Nous conseillons, ainsi, des promoteurs et marchands de biens dans le montage de leurs opérations, nous assistons des clients dans la renégociation de leurs baux. Nous accompagnons des propriétaires expropriés et des locataires évincés. Nous conseillons tous types de clients allant du particulier à des établissements publics, en passant par des institutionnels et des utilisateurs.
On peut également s’interroger sur la bonne manière d’intégrer « le digital » dans le travail de l’expert immobilier. Disons-le tout de suite (pour prendre le cas extrême), nous sommes opposés à l’idée qu’un algorithme seul puisse définir la valeur vénale d’un bien. Cela va à l’encontre de tous les principes qui régissent le métier d’expert immobilier tels qu’ils sont précisés par différents organismes comme la RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) ou la CNEJI (Compagnie Nationale des Experts de Justice Immobiliers).
La sensibilité de l’expert
La digitalisation a, bien entendu, sa place s’agissant des bases de données de marché, des références, des données macro-économiques, des éléments de desserte… Mais cela doit être mis en œuvre par l’expert immobilier, vérifié, analysé et compris dans l’appréciation qualitative d’un bien. En effet, la valeur doit être estimée avec la sensibilité de l’expert, son ressenti et son appréciation, qui résultent de son expérience, d’une visite approfondie avec un regard technique sur la qualité du bien expertisé et de toutes les diligences qui doivent être menées pour un travail de qualité.
Il nous semble dangereux de vouloir enlever la valeur ajoutée humaine d’une expertise immobilière par trop d’automatisation et de standardisation. L’objectif est évident : réduire les honoraires. Mais cela n’est-il pas dangereux ? Depuis plusieurs années, les prix des expertises immobilières baissent, y compris dans les marchés publics où seule l’offre économiquement « mieux-disante » est retenue. Ce qui revient souvent à la moins chère. Mais pour quelle qualité ? Nous concevons notre métier d’expert comme un travail sur-mesure et à plusieurs regards. Certes, il y a un expert dédié à chaque dossier, mais la mission confiée est analysée d’entrée de jeu à plusieurs et, enfin, une relecture est faite par un expert « extérieur » au dossier. Notre ambition est donc de rechercher la juste valeur d’un actif sur le long terme et non un simple prix, reflet statistique à un moment donné car, comme nous le rappelait Disraeli, « il y a trois types de mensonges : le mensonge direct, le mensonge par omission et les statistiques »…
Le monde d’après est incertain et changeant. L’expert immobilier doit accompagner ces changements et s’adapter aux évolutions du marché et des besoins, mais préserver les fondamentaux qui valorisent son travail. Il doit également agir en toute indépendance avec prudence et raison, sur la base d’éléments concrets pour garantir une juste évaluation des biens et un conseil personnalisé à ses clients.
