L’expertise immobilière pourrait s’assimiler à une enquête visant à déterminer la valeur d’un actif après avoir réalisé toute une série de démarches pour analyser tous les aspects du bien.
Aucune ne ressemble à la précédente, en particulier dans un contexte de marché mouvant (variation des taux, des valeurs locatives, de la vacance, décret tertiaire, etc.).
Cette recherche d’une valeur juste doit se baser sur des données, mais aussi et surtout sur la compétence des experts, leur connaissance du marché et leur sensibilité.
Ces dernières années, nous avons pu assister à l’apparition de statistiques, d’algorithmes et des données de plus en plus accessibles par des moyens digitaux, voire par l’IA permettant de déterminer une valeur ont fait surface.
Il est nécessaire de cohabiter avec ces évolutions, les apprivoiser, ne pas en avoir peur et savoir les exploiter par des experts compétents pour garantir à nos clients une valorisation fiable.
Toutefois, l’expertise nécessite de tenir compte de nombreux autres critères qui composent l’ossature de la valorisation d’un actif (localisation, caractéristiques du bien, loyer, franchise, départ locataire, travaux, provisions 606, indexation, taux de rendement) dans un contexte d’évolution de la prise en compte des critères environnementaux (DPE, décret tertiaire…).
La mise en avant de certaines méthodes doit aussi se faire au cas par cas, en fonction des types de biens évalués et du contexte de marché. Actuellement, on peut penser que le DCF a du sens, car il permet de tenir compte des évolutions prévues des indices et du marché, malgré ses défauts bien connus (multiplication des hypothèses) et par opposition à une méthode statique (capitalisation) ou basée sur des transactions passées (comparaison).
Les nouvelles technologies sont donc une richesse mais ne permettraient pas à elles seules de délivrer aux clients une expertise immobilière « sur mesure » et c’est entre autres pour cela que l’apport de l’expert est indispensable.
Chez CEI, nos outils et notre manière de travailler depuis 2006 n’ont eu de cesse d’évoluer en prenant en compte notamment les nouvelles technologies évoquées ci-dessus tout en garantissant à nos clients une exigence forte et constante dans la réalisation de nos études au cas par cas et en toute indépendance.
